新年伊始，不少貸款買(mǎi)房人打開(kāi)銀行APP后便能看到一個(gè)好消息——房貸利率再降低10個(gè)基點(diǎn)(BP)。
“利率又降了一點(diǎn)，一月能省出一杯奶茶錢(qián)。”收到新年第一個(gè)“紅包”后，展望2024年LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)及房貸利率趨勢(shì)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，或仍有進(jìn)一步下行的空間。
重定價(jià)日房貸利率再降10個(gè)基點(diǎn)
“尊敬的客戶：由于人民銀行基準(zhǔn)利率調(diào)整，根據(jù)借款合同約定，從20240101起，您合同尾號(hào)xxxx的個(gè)人一手房按揭貸款年利率(單利)將調(diào)整為4%，下期還款金額為xxxx元。您可聯(lián)系網(wǎng)點(diǎn)或登錄手機(jī)銀行獲取最新還款計(jì)劃表，感謝您的支持！”
可能有不少買(mǎi)房人新年收到的第一條短信，是來(lái)自自己貸款銀行的好消息。胡女士就是其中之一，調(diào)整后她的房貸利率從4.1%降到4%，根據(jù)其貸款總額70萬(wàn)元左右、期限20年的自身情況，這次調(diào)整后胡女士每月能少還約20元錢(qián)。
2023年，存量房貸已有一次大規(guī)模下調(diào)。據(jù)央行和國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
根據(jù)央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局披露的數(shù)據(jù)，截至2023年9月末，超過(guò)22萬(wàn)億元的存量房貸利率得到了下調(diào)，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)，惠及1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億到1700億元。
上述2023年存量房貸利率的調(diào)降，主要是通過(guò)降低基點(diǎn)進(jìn)行的；而此次2024年初存量房貸利率再降10個(gè)基點(diǎn)，則是針對(duì)LPR進(jìn)行的。
據(jù)了解，房貸利率的計(jì)算由LPR加上基點(diǎn)構(gòu)成。房貸重定價(jià)日來(lái)臨時(shí)，銀行會(huì)根據(jù)上一年LPR的漲跌幅度，自動(dòng)調(diào)整新一年的個(gè)人房貸利率。2023年，5年期以上LPR從4.3%下降至4.2%，下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，對(duì)于選擇1月1日作為重定價(jià)日的房貸客戶來(lái)說(shuō)，房貸利率也將下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。
值得注意的是，所謂重定價(jià)日，即浮動(dòng)利率貸款的借款人與銀行約定利率調(diào)整的日期，其中個(gè)人房貸重定價(jià)日為每年1月1日，或每年與貸款發(fā)放日對(duì)應(yīng)的日期，以前者居多。
未來(lái)LPR或仍將適度下行
同樣在剛剛過(guò)去的元旦假期，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年元旦假期期間(2023.12.30-2024.1.1)，40個(gè)代表城市日均成交面積較上年元旦假期(2022.12.31-2023.1.2)降幅超兩成。各地推盤(pán)力度一般，營(yíng)銷(xiāo)力度大多延續(xù)節(jié)前沖刺水平，除個(gè)別項(xiàng)目表現(xiàn)較好外，多地樓市表現(xiàn)較為平淡，且分化加劇。
短期來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在，加上12月存款利率時(shí)隔3個(gè)月又迎新一輪集中下調(diào)，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接下來(lái)房貸利率仍有下行空間。
民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“促進(jìn)社會(huì)綜合融資成本穩(wěn)中有降”，意味著2024年央行大概率仍將引導(dǎo)LPR適度下行，進(jìn)而推動(dòng)融資成本穩(wěn)中有降，激活生產(chǎn)消費(fèi)信貸需求。不過(guò)，結(jié)合央行前期提出的維持銀行息差和利潤(rùn)在合理水平，LPR和新發(fā)貸款利率進(jìn)一步下行空間將有所收窄。
招聯(lián)首席研究員董希淼認(rèn)為，2024年LPR下降的空間仍然存在，應(yīng)該還有10—15個(gè)基點(diǎn)的降幅。一方面，2023年存款利率多次適時(shí)下調(diào)，銀行的負(fù)債成本有所降低；另一方面，2024年央行有可能降準(zhǔn)以及公開(kāi)市場(chǎng)操作，政策利率將可能下降，有助于降低銀行的資金成本。
“居民對(duì)購(gòu)房成本敏感，預(yù)計(jì)2024年將會(huì)加大‘降成本’措施，提高宏觀政策和微觀感受的一致性，其中重要的就是降低按揭利率。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉還提到，由于各地房?jī)r(jià)仍在持續(xù)調(diào)整，首套房按揭利率不設(shè)下限的城市會(huì)明顯增加，實(shí)際按揭貸款利率降幅可能要大于LPR的降幅。
比如日前，廣東東莞便宣布自2024年1月1日起，實(shí)施階段性取消首套房貸利率下限，具體利率由各銀行根據(jù)市場(chǎng)化、法制化自主確定。這意味著東莞現(xiàn)有首套房貸利率下限LPR-20BP將突破20BP的限定，不設(shè)下限。
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