近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制工作的通知》，要求各地科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計(jì)劃，并提前謀劃2026—2030年住房發(fā)展規(guī)劃。
住建部要求，根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，實(shí)現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，防止市場(chǎng)大起大落。
“治本之策”如何落實(shí)？
“要求各地編制兩年住房發(fā)展規(guī)劃，這在以前比較少見。而此次提出的‘住房發(fā)展五年規(guī)劃’，則屬于一項(xiàng)更聚焦于住房的專門規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)與國(guó)土空間規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃的有機(jī)銜接，與此前各地發(fā)布與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展五年規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等配套的房地產(chǎn)相關(guān)五年規(guī)劃也有一定的差異。”成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長(zhǎng)馮波表示。
在這次較為特別的部署中，住建部強(qiáng)調(diào)，住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制的重要抓手。
具體而言，住房發(fā)展年度計(jì)劃要明確年度各類住房及用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和區(qū)位，測(cè)算房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求；“住房發(fā)展五年規(guī)劃”則要求各城市統(tǒng)籌考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、人口變化、產(chǎn)業(yè)布局、住房供需等方面情況，結(jié)合存量住房和存量土地等潛在供應(yīng)情況提前謀劃。
這并不是住建部第一次提及該項(xiàng)機(jī)制。2023年11月，住建部部長(zhǎng)倪虹表示：“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策”。至于構(gòu)建新發(fā)展模式的思路，在體制機(jī)制上提到了“建立‘人、房、地、錢’要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制”，這也被認(rèn)為是新模式的核心內(nèi)容。
如今這一機(jī)制再次被強(qiáng)調(diào)，并通過“抓手”的定位與未來(lái)幾年住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃關(guān)聯(lián)起來(lái)，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，各地將基于此進(jìn)一步摸清當(dāng)?shù)刈》啃枨罂偭亢徒Y(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場(chǎng)短期和中長(zhǎng)期供求關(guān)系等，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有積極作用。
“住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃有助于引導(dǎo)金融資源、土地資源等流向更需要的地方，提高資源利用效率。”陳文靜表示，未來(lái)人口規(guī)模大且人口持續(xù)增加、房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的城市，將建設(shè)更多新房以滿足居民住房需求，這些城市也將獲得更多土地、金融等資源。
如何“防止市場(chǎng)大起大落”？
本次通知中，“防止市場(chǎng)大起大落”再度引發(fā)關(guān)注。住建部指出，要實(shí)現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，才能更好地穩(wěn)定市場(chǎng)。
這與當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化密切相關(guān)。
“過去多地供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)已經(jīng)得到緩和，居民基本住房需求已經(jīng)得到滿足，但住房結(jié)構(gòu)性問題仍較為突出，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求態(tài)勢(shì)明顯。”陳文靜表示。
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，福州、天津等城市新房可售面積出清周期均超20個(gè)月，市場(chǎng)去化壓力較大；另有部分城市仍存在庫(kù)存不足問題，上海、杭州等地新房可售面積出清周期長(zhǎng)期低于10個(gè)月。
“以原來(lái)的供應(yīng)模式可能很難賣出去，但同時(shí)還有大量的需求沒有滿足，而且新增需求(比如新市民)個(gè)性化。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這樣的新形勢(shì)下，遵循“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)尤其重要。
流動(dòng)的達(dá)成要以信心為底座。58安居客研究院院長(zhǎng)張波對(duì)中新財(cái)經(jīng)記者表示，這一方面需要隨著經(jīng)濟(jì)的不斷企穩(wěn)向好，市場(chǎng)環(huán)境不斷優(yōu)化，另一方面也要根據(jù)樓市環(huán)境進(jìn)行長(zhǎng)效層面的政策釋放，讓民眾對(duì)于樓市長(zhǎng)期預(yù)期保持穩(wěn)定，讓房子成為老百姓實(shí)實(shí)在在的穩(wěn)定資產(chǎn)。
預(yù)計(jì)保障房建設(shè)將明顯加速
“要將房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、住房保障輪候時(shí)間等納入目標(biāo)管理。”從住建部的這句要求中可以看出，保障性住房建設(shè)已是除了穩(wěn)定市場(chǎng)外，當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域的又一重大任務(wù)。
具體而言，住建部強(qiáng)調(diào)，各城市要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，準(zhǔn)確研判住房需求，完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場(chǎng)為主滿足居民多樣化改善性住房需求，科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計(jì)劃。
“政府解決剛需，對(duì)應(yīng)的是要加大保障性住房建設(shè)，讓保障性住房成為每一個(gè)城市居民首套房的主要選擇渠道，改善型住房是商品房供應(yīng)的主要渠道。”李宇嘉表示，這主要針對(duì)當(dāng)下年輕人和新市民購(gòu)買力疲弱、傳統(tǒng)的商品房供應(yīng)模式無(wú)法匹配需求的情況，糾偏供需錯(cuò)配。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來(lái)幾年保障房建設(shè)將明顯加速。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，目前多地已發(fā)布2024年保租房籌集目標(biāo)，南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計(jì)劃建設(shè)量，深圳、廣州、福州計(jì)劃1萬(wàn)余套。
在更長(zhǎng)遠(yuǎn)的時(shí)間軸上，住建部強(qiáng)調(diào)，住房發(fā)展規(guī)劃要立足當(dāng)?shù)貙?shí)際，明確住房發(fā)展目標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)和政策舉措。要將保障性住房建設(shè)作為住房發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容，科學(xué)確定保障性住房發(fā)展目標(biāo)。按照要求，保障性住房要進(jìn)一步明確供應(yīng)套數(shù)和戶型結(jié)構(gòu)。要將房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、住房保障輪候時(shí)間等納入目標(biāo)管理。
李宇嘉認(rèn)為，這意味著項(xiàng)目層面的以需定建，即首先要摸清楚市場(chǎng)需求的特征，比如區(qū)位、戶型、配套等，再開始規(guī)劃供地、建設(shè)和銷售，這樣才能讓供出來(lái)的房子迎合市場(chǎng)的需求，才能賣得出去，本質(zhì)上也是供應(yīng)的精細(xì)化、精準(zhǔn)化，以達(dá)成供需匹配。
陳文靜還提到，未來(lái)保障房或以籌集為主、新建為輔，以需定建，對(duì)于商品房庫(kù)存大的城市，改建或收購(gòu)存量商品房用作保障房或?qū)⑹侵匾绞健?/p>
“從穩(wěn)定性來(lái)看，短期會(huì)有更多政策有效推進(jìn)。一方面關(guān)注民生，‘保交樓’以及降低存量房貸等政策切實(shí)落地，旨在提升居民的幸福感和獲得感；另一方面將加大對(duì)供需雙方的拉動(dòng)，重點(diǎn)落實(shí)‘一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)融資需求’、一線城市限購(gòu)加快放松的政策，以解決開發(fā)商貸款難、購(gòu)房者信心提升的問題。”張波說。
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