房地產市場持續調整過程中，加力實施城中村改造及危舊房改造，成為地方推動樓市止跌回穩一個重要抓手。
這其中，洛陽在城中村改造中引入“以購代建”方案，提供了一個可供借鑒的樣本。
據洛陽市政府3月11日公布的信息，洛陽將實施城中村改造以購代建方案，在保持前期城中村改造新建安置房安置方式基礎上，根據上級專項借款使用要求，創新引入房票安置、自主購買、組織購買三種以購代建安置方式。
據了解，洛陽實施城中村改造以購代建的安置房源，主要為已開工建設但尚未銷售，且持有預售許可證的住宅項目，以及已取得不動產權證書、不存在產權糾紛的住房。各城市區會建立專門的“房源庫”，并向社會公示，同時實施動態管理。
對于以購代建安置方式有哪些優惠政策，洛陽市住建局方面介紹，選擇此類方式的群眾，在貨幣補償范圍內免征契稅，超出部分依法征收契稅；憑借購房合同，可在新購房屋所在學區辦理子女入學手續，在房屋交付前，子女可保留原片區入學資格。
而在組織購買模式下，符合棚戶區改造政策的樓盤，按規定減免相關稅費；簽訂購房合同后，可申請商業貸款，符合條件的還能申請公積金貸款。
就洛陽為何出臺以購代建實施方案，洛陽市住建局方面表示，一方面是響應國家積極穩步推進城中村改造的戰略部署，滿足洛陽自身城市發展需求；另一方面旨在拓寬征收安置渠道，滿足群眾房屋安置多元化、個性化需求，同時加快房地產市場去庫存，促進房地產市場平穩健康發展，支撐城市經濟穩定增長。
“按高層近期會議所強調的內容，2025年要加力實施城中村和危舊房改造，這些舉措將充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，推動房地產市場止跌回穩。”58安居客研究院院長張波稱。
對此，中原地產高級研究經理盧文曦表示，加力實施城中村和危舊房改造，可充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，將成為各地接下來重點推進的一項工作。
“這些措施一方面可以通過改造改善城市界面，提高土地利用價值；另一方面，舊改釋放出來的需求，是消化庫存的一股重要力量。”盧文曦稱。
2月28日，住建部副部長長姜萬榮在國務院政策例行吹風會上表示，城中村改造政策支持范圍從35個城區常住人口超300萬的大城市擴展至地級及以上城市，旨在推動城市更新和居民安置。
擴需求方面，2025 年《政府工作報告》中提出，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。關于城中村和危舊房改造，住房和城鄉建設部部長倪虹在今年兩會民生主題記者會上繼續強調，要在新增100萬套的基礎上，繼續擴大改造規模。
中指院分析師也認為，“加力實施城中村和危舊房改造”可謂房地產擴需求的重要政策，向市場釋放出相當積極的信號。通過貨幣化方式及房票安置城中村改造所產生的需求，將是 2025年增加住房需求的重要措施。
對于這些舉措能產生多大的市場效應，張波指出，城中村改造通過貨幣化安置，衍生的增量住房需求，將直接助力商品房庫存壓力的化解。數據顯示，僅在35個大城市，需要改造的城中村就有170萬套。`
國海證券首席經濟學家夏磊表示，以新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造來做估計，貨幣化安置將拉動2億平方米商品房去化。在合理調整城中村區域土地規劃條件后，還將拉動原址建設約5000億元的建安投資。
張波表示，根據各地的政府工作報告，24個省市將城中村改造作為重點工作進行部署。其中，包括上海、天津、重慶、遼寧、浙江、安徽等12個省市在內，提出了具體實施目標。
“總體來看，高層推進房地產市場‘止跌回穩’的目標依然堅定不移，從中央到地方，一系列政策開始在微觀層面逐步細化落實。而‘兩舊一村’改造和城市更新，是其中的重要組成部分。隨著城市更新、城中村改造不斷擴容增效，各地正進入加快落地的階段。”億翰智庫研究中心總經理于小雨表示。
以洛陽為例，據2025年洛陽市政府工作報告，洛陽今年將穩步實施19個城中村改造項目，110個老舊小區改造項目全部開工。
“在上海，今年2月上海提出優化完善房地產政策，將全面提速‘兩舊一村’改造和城市更新，全面完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造，完成不成套舊住房改造31萬平米，啟動‘城中村’改造項目25個。”于小雨稱。
張波指出，與去年相比，今年城中村改造不僅力度更強，目標也更明確，多地今年將改造的城中村規模也有所擴大。“2025年是城中村改造的關鍵一年，政策支持力度空前，改造規模和范圍大幅擴大。貨幣化安置下的城中村改造，將成為樓市一個重要的‘引擎’。”
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